Fysiek domein

We zorgen voor een stad met ruimtelijke kwaliteit en heldere toekomstbestendige ruimtelijke structuren op niveau van concrete projecten en initiatieven

Doel 6.1.2 Nieuwe ruimtelijke initiatieven - Begroting 2023

Met de in mei 2023 vastgestelde participatieaanpak Hanza! hebben we weer een goede stap gezet in het vormgeven van heldere processen en het borgen van de juiste participatie.

In 2023 zijn in het kader van de Routekaart startnotities vastgesteld voor onder andere het Centrum Aalanden, het Roelenkwartier. Er is een gebiedsvisie vastgesteld voor het Noorderkwartier en voor de Nieuwe Veemarkt en Nieuwstad zijn ruimtelijke ontwikkelplannen vastgesteld

De lasten zijn € 239.240 hoger en de baten € 43.015 hoger dan begroot. Omdat er € 92.902 meer is toegevoegd aan de reserves en € 117.462 minder uit de reserves is onttrokken, wordt een nadelig resultaat gerealiseerd van € 406.589.

Het resultaat kan als volgt worden verklaard:

Ruimtelijke plannen en initiatieven

• Voor de initiatieven die van 2022 doorliepen naar 2023 is bij de jaarrekening 2022 een budget gereserveerd in de reserve nutvw-fysiek van € 241.339. De gemaakte kosten waren € 117.462 lager. Hiermee is eveneeens de onttrekking uit de reserve nutvw-fysiek € 117.462 lager.
• Voor nieuwe initiatieven was voor 2023 budget beschikbaar. Deze in 2023 nieuw gestarte initiatieven zijn nog niet allemaal zijn afgerond en lopen door in 2024.  De kosten zijn€ 92.902 lager dan begroot. De restantmiddelen zullen in de komende jaren ingezet worden voor de afwikkeling van deze initiatieven. Deze middelen zijn daarom toegevoegd aan de reserve nutw-fysiek waardoor de storting in de reserves € 92.902 hoger is.

Beschikbaar budget voor initiatieven
In de reserve resteert een bedrag van € 117.462 voor oudere af te wikkelen initiatieven, naast het bedrag van € 92.901,50 voor de nieuwe initiatieven vanuit 2023. Het totaalbedrag van € 210.364 wordt ingezet voor de afwikkeling van de initiatieven in 2024 of verdere jaren.

Voorziening facilitair grondbeleid
Vanwege een hoog risico op verhaalbaarheid van de gemaakte plankosten inzake gebiedsontwikkelingsprojecten binnen dit doel is conform BBV-voorschriften een voorziening getroffen van € 480.000

Herontwikkelen Weezenlanden Noord
Openbaar Belang is eigenaar van de grond en ontwikkelt samen met Nijhuis/Explorius het gebied. Het bestemmingsplan is in maart 2022 vastgesteld. Het eerste gebouw met 63 sociale huurappartementen was eind 2023 gereed. De bouw van het tweede gebouw is inmiddels ook gestart. Het gebied wordt gefaseerd ontwikkeld. Waarbij delen worden gesloopt en bebouwing wordt toegevoegd.  De buitenruimte wordt daarbij ook gefaseerd aangelegd. We zijn nu volop in voorbereiding om in 2025 de eerste aanleg van de buitenruimte te kunnen realiseren. Het geheel is in 2029 gereed.  

Transformatie Oosterenk/Midwest
Op basis van de visie Oosterenk, die in november 2020 is vastgesteld, zijn verschillende activiteiten opgepakt. Voor het voormalige waterschapsterrein en kavels langs de Dr Spanjaarweg is het afgelopen jaar gewerkt aan een Ruimtelijk ontwikkelplan. Deze wordt in het tweede kwartaal 2024 aan de raad voorgelegd. In het eerste kwartaal 2023 is een Woningbouwimpuls (WBI) aanvraag voor dit gebied ingediend en gehonoreerd. Het krediet is in het vierde kwartaal 2023 door de raad vastgesteld.
Voor een gemeentelijk kavel aan de stadsrand is samen met deltaWonen een plan voor flexwoningen opgesteld. Deze woningen worden in 2024 gerealiseerd.
Naast de transformatie wordt ook met verschillende partijen uit het gebied onderzocht op welke wijze mobiliteit kan worden verbeterd. Hierbij wordt gesproken over het gezamenlijk vraagstuk parkeren, nu en in de toekomst, bevorderen fietsgebruik en deel auto’s. Vanuit het mobiliteitsonderzoek is ook de pilot slimme slagbomen opgestart om te leren van het gezamenlijk gebruiken van parkeerplaatsen.
In 2023 is een vervolg gegeven aan het onderzoek naar mogelijkheden van warmtevoorziening. In 2024 wordt dit verder uitgewerkt.
De vraag naar woningen is groot en voor de zone langs de Ceintuurbaan wordt deze verstedelijkingsvraag verder onderzocht. Deze onderzoeksvraag ligt ook bij het gebied Oosterenk.
In het gebied Midwest is een tijdelijke locatie voor Oekraïners ingericht. De transformatie van dit gebied naar een permanent woongebied is daarom vertraagd.

Gebiedsvisie Zwartewaterallee
Het afgelopen jaar is het volgende uitgevoerd:

• Ontwerpfase Woningbouwimpuls (WBI) maatregelen door de gemeente opgestart.
• Eerste kwartaal 2023, opstart schetsontwerpen locaties Dobbe aan het Water, Zwartewaterkwarier en Soho door de gemeente Zwolle.
• Najaar 2023, inregelen Kwaliteitsteam en werken met Ontwikkelpaspoorten voor locaties Zwartewaterkwartier, De Dobbe en Soho.
• Najaar 2023, vaststellen samenwerkovereenkomsten locaties Zwartewaterkwartier, De Dobbe en Havezate door college van BenW.
• Najaar 2023, opstarten Ruimtelijk ontwikkelplan locatie Havezate en vervolgens planologische procedure.
• Najaar 2023, vaststellen startnotitie door de raad en opstarten Participatieplan en Ontwerpproces Gebiedsvisie locatie Winkelcentrum Aa-landen.

Gebiedsontwikkeling Nieuwe Veemarkt
In 2022 heeft de gemeenteraad de gebiedsvisies voor de Nieuwe Veemarkt en de Meeuwenlaan vastgesteld. Inmiddels is op 6 november 2023 het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Nieuwe Veemarkt vastgesteld, inclusief grondexploitatie en kredieten voor de ontwikkeling van de mobiliteitshubs en de Bogenhal. Voor de ontwikkeling van de Elbertsschool is een nieuw voorbereidingskrediet vastgesteld. Voor de sloop van het grootste deel van de IJsselhallen is een aanbesteding gestart en inmiddels afgerond. De uitvoering is in februari 2024 gestart.
Het opstellen van het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Meeuwenlaan is vertraagd met inmiddels ruim een half jaar. Dit vanwege de gewijzigde marktomstandigheden, de financiële haalbaarheid van de ontwikkeling staat onder druk. In 2024 wordt hierover meer duidelijkheid verwacht.

Woningbouw Kranenburg
Met de realisatie van het nieuwe Van der Valk hotel langs de A28 is de voormalige Van der Valk -locatie aan de Kranenburg beschikbaar gekomen voor herontwikkeling. Aanvankelijk heeft dhr. Van der Valk met zijn architect getracht hier tot een woningbouwontwikkeling te komen maar heeft dit in 2020 beëindigd en DuraVermeer als nieuwe ontwikkelpartner naar voren geschoven. In 2023 is een doorstart op het project gemaakt. Er is een Startnotitie vastgesteld en een samenwerkingsovereenkomst gesloten.

Harculo
In 2023 heeft Engie de grond verkocht aan Reales. In het najaar van 2023 is een doorstart gemaakt met de ontwikkeling van het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan en een Natuurontwikkelingsplan en is het participatieplan geactualiseerd.
De planning is erop gericht dat dat deze plannen rond de zomer van 2024 aan de raad ter vaststelling kunnen worden aangeboden. Aansluitend wordt dan een anterieure overeenkomst gesloten met Reales en kan een omgevingsplan worden opgesteld.

Noorderkwartier
 Een coalitie van grondeigenaren, waaronder de gemeente zelf, heeft initiatief genomen om het gebied aan de noordkant van het stadshart integraal vorm te geven. De ambitie is om een gemengd centrum stedelijk gebied te ontwikkelen, met ruimte voor circa 700 woningen, kleinschalige kantoor/werkruimtes, cultuur, groen in de vorm van een singelpark en een mix aan andere (maatschappelijke) functies. In juli 2023 is de Gebiedsvisie Noorderkwartier (West8) unaniem vastgesteld door de Gemeenteraad. Naar verwachting wordt medio 2024 de samenwerkingsovereenkomst ondertekend door de eigenarencoalitie, waarin afspraken rondom de samenwerking, kostenverhaal en te maken kosten voor het vervolg van de gebiedsontwikkeling staan opgenomen. In het najaar van 2024 zal het ROP voor bestuurlijke besluitvorming worden aangeboden.

Herontwikkeling Schuttevaerkade 80-88
In februari 2017 is een verzoek van Slokker Vastgoed binnengekomen voor herontwikkeling van het leegstaande kantoorgebouw ten behoeve van woningbouw. Op 4 juli 2017 is de startnotitie en de bijbehorende intentieovereenkomst (IOK) vastgesteld. In mei 2021 is het Stedenbouwkundig Ontwikkelingsplan, met daarin de kaders waarbinnen de ontwikkeling mag plaatsvinden, vastgesteld. Om woningbouw mogelijk te maken heeft de raad het bestemmingsplan “Diezerpoort, Schuttvaerkade” op 19 september 2022 vastgesteld. Hier is vervolgens beroep tegen aangetekend bij de Raad van State. De zitting was in september 2023 en in december 2023 heeft de Raad van State alle bezwaren afgewezen. De woningbouwontwikkeling kan nu starten. De huidige marktomstandigheden zetten de financiële haalbaarheid van het plan onder druk. De ontwikkelaar en gemeente zijn nu in gesprek om de bouw van de woningen zo snel mogelijk te starten.

Gebiedsontwikkeling IJselhallen

Herontwikkeling Weezenlanden Noord

Bouw - Ruimtelijke initiatieven VRG

TransformatieOosterenk/Midwest

Woningbouw Kranenburg

Harculo herbestemming

Ovingterrein

Prinsenpoort

Oosterenk - Anterieure ovk

Integr.geb.aanpak Hbr/Aalanden

Zwartewaterallee - AO

Willemsknoop

Parkstraat

van de Capellen

Kop van Oost

Geert Groote/ Ruusbroekstr

Gebiedsvisie Noorden vd Vecht

Verkenning Golfclub Zwolle

Mobihubs Nieuwe Veemarkt

Start voor de start RI

Roelenkwartier

Zwartewaterzone

Stadshart Schuttevaerkade 80-88

Roelenweg oost

La Diligence woningbouw

AO Kamperpoort

Voorb. Krediet Nieuwe Veemarkt

Holtenbroek div initiatieven

Noorderkwartier

Herijk dorpsplein Wythmen

Weezenlanden Noord buitenruimte

Buckhorstlaan 64

Voorbereidingskredieten grondexploitaties Ruimte:

Gemeentelijke grondexploitaties Ruimte:

* Wellnesslocatie Scholtensteeg

* Beers Stork locatie

* Voorsterpoort Retail

Resultaten op projecten
Op twee projecten zijn in 2023 hogere lasten van € 47.682 verantwoord ten opzichte van de beschikbare kredieten. De hogere uitgaven zijn afgedekt door inkomsten derden en/of worden middels voorstellen via de Berap 2024 aan de raad voorgelegd. In 2023 zijn de volgende meerkosten gemaakt:

• Ovingterrein € 38.825
• Kop van Oost € 8.857

Voor de overige overschreden kredieten zijn de meerkosten afgedekt uit het structurele budget en zijn daarmee al verantwoord binnen de jaarrekening. Voor deze projecten wordt in 2024 bij de Berap een melding gedaan om deze kredieten te formaliseren.  

Oving
Per einde 2023 waren de gemaakte kosten hoger dan de gefactureerde exploitatiekosten. In januari 2024 is echter de anterieure overeenkomst getekend en zijn de (gemaakte en toekomstige) kosten gefactureerd bij de initiatiefnemer. Middels een melding in de Berap 2024-1 zal dit worden geformaliseerd.

van de Capellen
Voor de herontwikkeling van der Capellen-locatie is in 2023 een onderzoek uitgevoerd om de mogelijkheden te verkennen. Deze zijn besproken met het college, vervolgens is er een buurtbijeenkomst georganiseerd en zijn er aanvullende vragen uitgezet.
Er was beperkt budget voor de verkenning. Eind 2023 is het budget aangevuld met 10.000 euro vanuit Ruimtelijke Plannen. Dit was niet voldoende en daarmee is er een overschrijding op dit project.  In de Berap 2024-1 wordt hiervoor een aanvraag ingediend.

Kop van Oost
De al gemaakte kosten zijn hoger dan tot nu toe via de samenwerkingsovereenkomst zijn verhaald, omdat integrale planvorming van de gebiedsontwikkeling lastiger blijkt dan eerder werd gedacht. Afspraken over een aanvullende exploitatiebijdrage zijn gemaakt en deze zal worden afgerekend in de anterieure overeenkomst. Een AOK wordt in 2024 verwacht. Middels een melding in de Berap 2024-1 zal dit worden geformaliseerd.

Holtenbroek div initiatieven
Over het jaar 2023 is een geringe overschrijding geconstateerd, dit betreft interne kosten, welke niet te verhalen zijn via de exploitatiebijdrage of gemeentelijke leges. Middels een melding in de Berap 2024-1 zal dit worden geformaliseerd.

Buckhorstlaan 64
In 2023 is sprake van een (geringe) overschrijding. Deze kosten gaat gemeente aanvullend verhalen op ontwikkelaar. Middels een melding in de Berap in 2024 zal dit worden geformaliseerd.

Afgesloten projecten
De volgende projecten zijn in 2023 financieel afgesloten:

• Prinsenpoort met een positief resultaat van € 51.506
• Roelenweg Oost, geen resultaat
• Gebiedsontwikkeling IJsselhallen, geen resultaat
• La Diligence met een positief resultaat van € 2.440
• Kamperpoort AO met een positief resultaat van € 66.438